안녕하세요! 지오플랫 마르코입니다.
혹시 영화”빅 쇼트”을 보았나요?빅 쇼트는 2008년 미국 금융 위기 당시 금융 시장이 폭락하는 것을 미리 예측했던 투자가가 하락에 걸고 큰돈을 벌게 된 이야기를 그린 영화입니다.미국의 부동산 투자가라면 영화에서 나온 “서브 프라임 모기지 사태”는 꼭 알아야 하는데 서브 프라임 모기지 사태를 이해하면 미국 부동산 시장의 일면을 엿볼 수 있습니다.그 이유는 이 서브 프라임 모기지 위기를 통하여 미국의 금융 시장의 구조를 파악 할 수 있기 때문입니다.한국은 농협, 하나, 신한, 국민 등 대형 은행이 금융 시장을 과점하고 있습니다.한편 미국은 수백 씩의 은행이 존재합니다.그만큼 금융 상품 역시 훨씬 다양하게 존재합니다.미국의 부동산 투자를 하려면 미국의 금융 시장 상황을 어느 정도 알고 둘 필요가 있습니다.서브 프라임 모기지 위기란 무엇일까요?그리고 부동산 시장에는 어떤 영향을 미친 것인가요?
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미국의 신용 등급 구조
미국에서는 공식적으로 단 3개 신용 등급을 제공하고 있습니다.1. Prime 2.Alt-A 3. Sub-Prime먼저 Prime은 우량 고객을 의미합니다.정확한 비교를 할 수는 없지만 한국으로 치면 신용 1~2등급 신용 점수가 900점대 후반의 높은 등급입니다.프라임 고객은 상환 능력이 확실한 대신 신규 유입이 제한적인 편입니다.Sub-Prime는 비 우량 고객 Alt-A는 Alternative-A로 우량든지 비우량도 아닌 대안의 가능성이 있는 고객에게 부여됩니다.Sub-Prime의 고객은 상환 능력이 떨어지고 금융 기관의 관점에서 리스크가 있는 손님입니다.Alt-A는 일반적으로 일정 수입이 없는 자영업자가 많이 받는 등급입니다.서브프라임 모기지 사태의 발단일반적 상황에서는 대출을 추진하기 위해서는 신용 등급이 당연히 높지 않으면 안 됩니다.모든 금융 기관의 주된 수입원은 고객에게 돈을 빌려서 발생하는 이자 때문입니다.”주기적으로 이자를 납입할 수 있나”이라는 대목이 신용 등급에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.그러나 어느 순간부터 미국의 금융 기관이 대출 문턱을 낮추어 갔어요.신규 유입이 매우 제한적인 Prime고객만 상대해서는 수익이 적다고 판단하고 Sub-Prime고객들에게도 대출을 허가하기 시작했습니다서브 프라임 모기지 사태는 월드컵(W배)이 한창이던 2002년부터 꿈틀거리고 있었습니다.일반적인 상황에서는 대출을 진행하기 위해서는 신용등급이 당연히 높아야 합니다. 모든 금융기관의 주 수입원은 고객에게 돈을 빌려주고 발생하는 이자이기 때문입니다. ‘주기적으로 이자를 납입할 수 있는가’라는 부분이 신용등급에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.하지만 어느 순간부터 미국 금융기관들이 대출 문턱을 계속 낮췄습니다. 신규 유입이 매우 제한적인 프라임 고객만을 상대로는 수익이 적다고 판단해 서브프라임 고객에게도 대출을 허용하기 시작한 것입니다. 서브프라임 모기지 사태는 월드컵이 한창이던 2002년부터 꿈틀거리고 있었습니다.서브프라임 모기지 사태 고조 위험2000년 이후 미국의 기준 금리는 2년간 매우 급격히 줄면서 2%대까지 낮아졌습니다.이는 양적 완화의 시즌이었습니다.이미 많은 프라임 고객은 2002년~2003년의 낮은 시중 금리를 활용한 모기지 론을 실행한 상태이며 금융 기관 입장에서는 시중에 넘치는 유동 자금이 어딘가에 흐르기를 원했습니다.그리고 그들이 원한 길은 Collateralized Debt Obligation,”CDO”로 대표되는 부채 담보부 증권이었습니다.부채 담보부 증권은 간단히 말하면, 파생 상품의 일종입니다.많은 사람의 담보를 통틀어 금융 상품으로 재탄생시킨 것입니다.양적 완화로 해외에서 달러가 다시 미국에 들어서기 시작했으며 CDO가 더욱 더 주목을 끄는 더 많은 담보 대출이 필요하게 되었습니다.담보 대출의 절대 다수가 주택으로 설정되므로 CDO역시 자연스럽게 주택 값 매매 동향에 영향을 받게 되며 CDO의 수익을 최대화하려고 신용 등급이 낮은 Sub-Prime고객까지 모기지 론을 실행하기 시작했습니다.연쇄 작용에는 브레이크가 없는의외로 많은 Sub-Prime고객이 성실하게 이자를 납부했어요.기존 금융권에서 예상했던 신용 등급과는 달리 Sub-Prime의 고객도 Prime보다 높은 이율에도 불구하고 제대로 이자를 상환했습니다.그러나 이 시점부터 재앙의 연쇄 작용이 시작되었습니다.당시 미국의 모기지 대출 상품의 경우 특정 기간은 비교적 합리적인 이율을 제공하고 그 기간이 끝나면 이자율이 급격히 올라구조였습니다.프로모션 기간이 끝나고 못 견딘 구간을 떠나고 이율이 상승하면 당연히 신용 등급 순으로 부담이 가중된다.Sub-Prime고객은 부담은 이때부터 시작되었습니다.파국의 굴레당시 CDO는 최근 금융 상품이며, 상환이 가능한 Prime고객을 전제로 만들어졌습니다.그러나 이를 sub-prime고객에게 너무 많은 가입시킬 더 이상 채무를 이기지 못하고 파산을 하는 Sub-prime고객이 많고 부담은 그대로 은행에 연결되었습니다.신규 대출은 고사했던 담보 대출마저 사라지고, 사태는 일개의 금융 기관 1~2개가 자금을 투입하고 막는 임계점을 넘어섰습니다.양적 완화에 따른 풍부한 유동성에 CDO는 밥이 생기고 크기를 더 키우는데 신용 등급이 낮은 사람들까지 대출을 확대하고 결국 서브 프라임 모기지 사태가 발생한 것입니다▼미국 부동산 완전정복▼=>미국 부동산에 대한 전반적인 정보가 필요하다면? 미국 부동산 세미나 신청=>미국 부동산 투자를 제대로 시작하고 싶다면? [미국부동산연구소] 스터디 신청 ▼ 미국 부동산의 모든 것, 지오플랫 문의 ▼지오플랫 미국부동산투자문의 지오플랫과 함께 미국부동산투자하기 gioplat.com▼ 대한민국 No.1 미국 부동산 인사이트 ▼[아직 부용]-지오 플랫, 미국 부동산 임대 수익, 이민, 영주권, 유학 교육:네이버 카페 게시판 목록으로 바로 가기 본문에 바로 가기 웹 액세스의 좋은 모바일 웹에서 사용하나요?[미브용]-지오 플랫, 미국 부동산 임대 수익, 이민, 영주권, 유학 교육 카페 홈 이웃 가입 카페 사구 르내 소식 채팅사용자 링크로그인 서비스 좀 더 보고 검색카페 정보나의 활동 카페 정보지오 플랫 매니저 since 2008년 05월 17일 카페 소개카페 등급새싹 5단계카페 회원 1,315비공개로 덮었다초대 카페 채팅 전체의 글을 본다883인기 그룹카페 지식 활동 미국 부동산 연구소1:1투자 문의소식&강의 안내집 지오 플랫 현지 칼럼전문 뉴스···cafe.naver.com미국 부동산의 전부인 지오플랫 지오플랫은 진짜 미국 부동산 전문가들이 모여 있는 오픈 플랫폼입니다.미국 부동산의 전부인 지오플랫 지오플랫은 진짜 미국 부동산 전문가들이 모여 있는 오픈 플랫폼입니다.